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Hilco Redevelopment Partners : réinventer un site complexe pour transformer l’avenir d’une communauté

Perspectives Montréal,
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Implanté sur le site d’une ancienne raffinerie de pétrole occupant une superficie de 1 300 acres, à proximité du centre-ville de Philadelphie, The Bellwether District est un projet ambitieux dirigé par la société Hilco Redevelopment Partners (HRP). Sur une période d’une décennie, ce projet transformera un site industriel inactif en un centre de logistique/commerce électronique multimodal à la fine pointe de la technologie, qui abritera aussi l’un des plus vastes hubs en matière de sciences de la vie de l’est des États-Unis.

C’est en 2019 que HRP et la CDPQ ont entamé leur partenariat, lorsque cette dernière a fait l’acquisition d’une participation minoritaire dans la société mère de HRP, Hilco Global, une référence en matière d’évaluation d’actifs, de monétisation, de conseil et de solutions. Ensemble, les deux groupes ciblent depuis des investissements en situations particulières, telles que la transition d’actifs existants, comme The Bellwether District.

Ce projet phare est emblématique de la mission de HRP, soit d’investir dans des sites de redéveloppement à travers les États-Unis d’une manière qui aura un impact positif dans la durée, en mettant l’accent sur ses trois piliers fondamentaux : la communauté, l’environnement et l’économie durable. Ce projet cadre également avec la volonté de la CDPQ d’investir du capital constructif sur le long terme. Avec ce projet qui aidera à façonner une économie plus durable et qui génèrera des bénéfices aux collectivités tout en livrant de bons rendements aux investisseurs, les capitaux sont investis là où ils auront un impact réel sur la vie des gens.

Un projet ancré dans la nouvelle économie

Le déclassement d’un site aussi vaste situé dans un environnement urbain, après que ce site eut servi de raffinerie pendant 150 ans, représente une tâche de taille – à elles seules, les canalisations, si elles étaient disposées de bout en bout, s’étendraient de Philadelphie à la Floride. Cependant, son emplacement stratégique à proximité de l’aéroport, du port et du centre-ville fait en sorte que ce projet représente une occasion unique de jouer un rôle de moteur dans le prochain chapitre du développement économique de Philadelphie.

Roberto Perez
Roberto Perez,
chef de la direction de HRP

HRP n’avait absolument aucune illusion quant à l’ampleur du défi, non plus qu’à la valeur ultime que présenterait The Bellwether District. « Pour nous, le succès consiste à créer quelque chose qui peut avoir un impact durable dans la ville et même au-delà », déclare Roberto Perez, chef de la direction de HRP. « Nous sommes propriétaires non seulement d’un immeuble, mais de tout un quartier qui couvre six codes postaux. C’est une plateforme importante pour générer un impact positif. Il s’agit de l’un des efforts de redéveloppement les plus stratégiques à l’est du Mississippi et toute la région sera en mesure d’en tirer parti. Nous pouvons faire bien plus que simplement remodeler l’horizon de la ville puisque nous pouvons aider Philadelphie à livrer concurrence à l’échelle nationale. »

HRP s’emploiera très bientôt à trouver des locataires-clés puisque les premiers bâtiments seront livrés à la fin de 2023. L’entreprise ne ménage d’ailleurs aucun effort pour veiller à ce que le site puisse subvenir aux besoins des locataires à long terme. Le projet sera implanté au-dessus de la limite de la crue centenaire, soit un niveau plus élevé que ce qu’exige le code, à des fins de résilience climatique. HRP prend également des mesures pour développer et recruter la main-d’œuvre de la communauté en créant des possibilités de formation pour les résidents, tant par le biais de programmes internes que par celui de partenariats conclus avec des institutions locales.

C’est une plateforme importante pour générer un impact positif. Il s’agit de l’un des efforts de redéveloppement les plus stratégiques à l’est du Mississippi et toute la région sera en mesure d’en tirer parti.

« Nous voulons créer un écosystème économique plus durable, fondé sur la présence de locataires multiples de secteurs variés, tout en faisant une différence dans la communauté et en offrant aux gens une chance de réussir », de commenter Roberto Perez.

« Nous ne pourrions envisager de réaliser un tel projet sans le soutien de la CDPQ », ajoute Roberto Perez. « Pour nous, la CDPQ est bien plus qu’un simple investisseur – c’est un véritable partenaire. Dès que la CDPQ s’est impliquée, elle a démontré qu’elle saisissait la nature du projet. Nous partageons les mêmes valeurs et les mêmes principes, et nous examinons ensemble un certain nombre d’autres possibilités. La réalisation de The Bellwether District ne représente que le début de notre collaboration. »

Le bon partenaire pour appuyer une vision à long terme

Josée Lévesque
Josée Lévesque,
directrice principale, Solutions de financement

« Comme la CDPQ augmente non seulement la part des énergies plus durables dans son portefeuille, mais qu’elle va encore plus loin en appuyant les efforts engagés par les sociétés pour améliorer leur empreinte environnementale, ce projet fonctionnait tant sur le plan financier que philosophique », souligne Josée Lévesque, directrice principale, Solutions de financement. « Nous apprécions le fait que HRP s’engage passionnément dans tout ce qu’elle réalise, notamment dans la construction de projets ayant un impact durable. Comme conseiller stratégique clé, notre rôle est d’appuyer la réalisation de leur vision. »

« Un projet de grande envergure comme celui-ci n’est pas une tâche facile et nous comprenons parfaitement qu’il présente de nombreuses complexités. Mais non seulement ce projet permettra de générer de bons rendements ajustés aux risques pour les clients de la CDPQ, en plus d’offrir des bénéfices à la communauté locale. »

« Nous apprécions le fait que HRP s’engage passionnément dans tout ce qu’elle réalise, notamment dans la construction de projets ayant un impact durable. Comme conseiller stratégique clé, notre rôle est d’appuyer la réalisation de leur vision. »

Pour la CDPQ, l’engagement de HRP envers la communauté a d’ailleurs constitué un facteur primordial. L’impact du projet The Bellwether District sera majeur. Il est notamment prévu qu’il crée environ 19 000 emplois permanents et qu’il stimule d’importants nouveaux investissements, en plus d’une croissance économique significative à Philadelphie – l’une des plus grandes villes américaines, mais aussi l’une des plus pauvres par habitant. HRP a aussi élaboré un programme de stage à l’intention des récents diplômés et des personnes intéressées à accéder à un emploi offrant un salaire équitable dans le secteur des métiers manuels.

« Nous sommes très chanceux d’appuyer l’équipe formidable de HRP et d’avoir l’occasion de participer à un projet qui a une telle vocation de transformation. Il s’agit d’une entreprise unique et remarquable », conclut Josée Lévesque.

Des représentants de la CDPQ et de HRP au site du projet The Bellwether District.

Transformer le marché immobilier

En mars 2022, le projet The Bellwether District a reçu le premier prix CoStarTM Impact Awards décerné à la meilleure transaction de financement à Philadelphie. Les prix CoStar Impact Awards récompensent les transactions immobilières commerciales à caractère transformationnel de même que les projets ayant une influence marquée dans les quartiers ou les sous-marchés de 11 grands marchés américains.

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